Mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội
22/08/2022Tóm tắt :
Chung cũ tại TP. Hà Nội được xây dựng trước năm 1954 và từ năm 1960 đến 1994, với khoảng 1.579 chung cư cũ (bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ); quy mô từ 2 - 6 tầng. Từ năm 1999 đến nay, Hà Nội mới chỉ cải tạo, xây dựng lại được 19 chung cư cũ (đạt khoảng 1,2%). Do hết niên hạn sử dựng, cấu kiện xây dựng bị lún, nứt, nghiêng, cộng với việc hộ dân tự cơi nới, sửa chữa nên nhiều chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm, cần phải di dời, phá dỡ trong thời gian nhất định để bảo đảm an toàn cho người sử dụng. Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại TP. Hà Nội không thể để chậm hơn được nữa.
Ngày 15/7/2021, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, thay thế nghị định cũ ban hành năm 2015; Ngày 18/2/2021, UBND TP. Hà Nội ra Quyết định số 5289/QĐ-UBND về "Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội".
Nghị định 69 cũng như Quyết định 5289, có nhiều nội dung, song dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn cơ bản dựa trên mô hình thực hiện tiếp nối giai đoạn trước: Mô hình sử dụng nguồn vốn nhà nước và mô hình xã hội hóa đầu tư. Trong điều kiện nguồn lực của nhà nước có hạn, mô hình xã hội hóa đầu tư là mô hình chính.
Tại Hà Nội, các khu chung cư, nhà chung cư cũ đều nằm tại khu vực trung tâm thành phố, có vị trí đắc địa về bất động sản (BĐS) và mang lại giá trị gia tăng cao sau khi cải tạo, xây dựng lại.
Hiện tại, mô hình xã hội hóa đầu tư được dẫn dắt bởi chủ đầu tư - doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thực hiện theo mong muốn của doanh nghiệp, tập trung chủ yếu vào khu chung cư cũ. Trong trường hợp này, doanh nghiệp kinh doanh BĐS góp toàn bộ vốn để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Cộng đồng hộ dân chủ sở hữu nhà chung cư chỉ là người tiếp nhận diện tích căn hộ tái định cư theo một hệ số đền bù phù hợp. Khi dự án đi vào hoạt động, cộng đồng hộ dân chủ sở hữu nhà chung cư cũ không còn tồn tại.
Nhiều quốc gia trên thế giới cũng phải giải quyết các vấn đề về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo mô hình xã hội hóa đầu tư, song với nhiều hình thức, trong đó có mô hình: Cộng đồng hộ dân chủ động tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, ngôi nhà của chính họ. Đây là mô hình xã hội hóa được dẫn dắt bởi cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư, thực hiện theo mong muốn của cộng đồng dân cư, hướng tới công bằng hơn về quyền lợi và giữ được cộng đồng hộ dân cũ. Đây cũng là mô hình thu hút được nhiều người, nhiều tổ chức hơn cùng tham gia thực hiện.
Mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoàn toàn có thể áp dụng tại TP Hà Nội cho chung cư cũ độc lập, đơn lẻ. Trong mô hình này, phù hợp với quy định của Luật Nhà ở, chủ sở hữu nhà chung cư kêu gọi doanh nghiệp kinh doanh BĐS cùng góp vốn đầu tư; cùng thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư và đề nghị cơ quan quản lý Nhà nước chấp thuận.
Tại TP. Hà Nội, khi một chung cư độc lập xây dựng lại thành công theo mô hình này, sẽ thu hút cộng đồng hộ dân của hơn 306 chung cư đơn lẻ khác (chiếm gần 20% tổng số chung cư) cùng suy nghĩ, đưa ra ý kiến và cùng tham gia thực hiện, thúc đẩy giải quyết nhanh vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Đây cũng là tiền đề để Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Công nghệ Đại học Xây dựng (NUCETECH) nghiên cứu (theo đề tài cấp Bộ - Bộ Giáo dục và Đào tạo; Mã số: B2022 - XDA - 08; Thời gian thực hiện 2022 - 2023) và tham gia trực tiếp vào việc triển khai thực hiện Mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại một số dự án.
Tác giả:
TS.Phạm Đình Tuyển, Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội
