CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ

Việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội đang rất cấp thiết khi gần như đa số các khu nhà này đều bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng.

 

Khu tập thể Thành Công

 

Giải bài toán tái định cư

Nhiều năm qua, TP Hà Nội đã quan tâm đến công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, gắn với tái thiết đô thị, nâng cao chất lượng cuộc sống người dân, nhưng đến nay mới có 18 chung cư hoàn thành cải tạo, xây dựng lại, 14 dự án đang được triển khai.

Theo chuyên gia về xây dựng, do hết niên hạn sử dụng, cấu kiện của các tòa nhà bị lún, nứt, nghiêng, cộng với việc hộ dân tự cơi nới, sửa chữa nên nhiều chung cư cũ tiềm ẩn nhiều nguy hiểm. Chỉ cần một tác động như động đất, cháy nổ có thể gây sụp đổ các chung cư cũ.

Tuy nhiên, công tác triển khai lập quy hoạch, kiểm định, di dời các hộ dân ra khỏi nhà nguy hiểm cấp D, ban hành quy định hệ số bồi thường, tiêu chí lựa chọn Nhà đầu tư, khảo sát hiện trạng phục vụ lập phương án bồi thường, xác định phạm vi ranh giới dự án… đều chậm theo tiến độ đề ra. Đặc biệt, khi đến nay đã gần hết quý I/2024 nhưng chưa có bất kỳ khu chung cư cũ nào được phê duyệt quy hoạch chi tiết.

Trong khi đó, khảo sát ý kiến người dân, phần lớn đều đồng tình, ủng hộ việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nguy hiểm để cải thiện chỗ ở, nâng cao chất lượng cuộc sống.

Anh Nguyễn Văn Toản (khu tập thể Thành Công) cho biết, phương án cải tạo, xây mới các cụm nhà, người dân đều ủng hộ. Tuy nhiên, đối với các hộ sống ở tầng trên vấn đề di dời dễ dàng hơn, nhưng các hộ tầng dưới nhiều năm nay làm ăn kinh doanh, buôn bán thuận lợi nên sẽ khó để họ chấp thuận.

"Nhiều người dân muốn được tái định cư tại chỗ và cùng nhau cải tạo xây dựng lại tòa nhà. Bởi vì với các làm hiện tại khiến các cư dân rất băn khoăn, lo lắng về hệ số bồi thường, bố trí tái định cư với chất lượng nhà đủ tốt không thể vài ba năm xuống cấp được nên rất cần phải làm rõ về năng lực của chủ đầu tư" - anh Toản cho hay.

 

Do hết niên hạn sử dụng, cấu kiện của các tòa nhà bị lún, nứt, nghiêng.

 

Theo KTS Ngô Tâm, việc cải tạo xây dựng lại là vấn đề cấp bách để đảm bảo an toàn cho cuộc sống người dân. Hiện việc cải tạo chung cư cũ đang được thực hiện theo mô hình người dân đợi chủ đầu tư đến xây dựng, cải tạo lại.

Trong quá trình này thường xảy ra mâu thuẫn lợi ích giữa người dân và DN dẫn đến tiến độ đang rất chậm, người dân vẫn tiếp tục phải sống trong chung cư xuống cấp nguy hiểm. Nhiều quốc gia trên thế giới đã cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo mô hình xã hội hóa đầu tư, song với nhiều hình thức, trong đó có mô hình Cộng đồng hộ dân chủ động tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Những hộ dân – chủ sở hữu phải tự bỏ kinh phí ra cải tạo, xây dựng lại, chủ động liên kết với các tổ chức có liên quan để cải tạo, xây dựng lại chính ngôi nhà đang xuống cấp của họ, thay vì thụ động chờ đạt được các thỏa thuận với lợi ích hạn chế được đưa ra bởi nhà đầu tư. Mặc dù mô hình này cũng có nhà đầu tư, song đây là nhà đầu tư được cộng đồng hộ dân lựa chọn.

"Việc cải tạo, xây dựng lại một tòa chung cư, với trình độ ngành xây dựng hiện nay là không khó. Tuy nhiên, để triển khai được thì phải làm rõ về quyền lợi của các bên tham gia dự án. Nếu thành công sẽ là điểm mới cho Chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ" - KTS Ngô Tâm nhìn nhận.

 

Kinh nghiệm từ nước ngoài

Quá trình cải tạo nhà ở hiện nay ở các nước thực hiện được thành công khi huy động được sự thầm gia của cộng đồng trong thiết kế, huy động vốn, quản lý đầu tư, xây dựng và vận hành khai thác.

Tại Pháp, có nhiều chương trình cải tạo các chung cư cũ ở các thành phố, tiêu biểu là ở Ronceray - Glonnieres, khu chung cư được xây dựng trong khọảng thời gian 1958 - 1960 bao gồm 1.850 căn hộ, có đặc điểm chung là diện tích và tiện nghi tối thiểu đã được cải tạo trên nguyên tắc không dịch chuyển, xáo trộn vị trí các căn hộ và cuộc sống của người dân.

Ngoài ra, tại Pháp và Đức cũng áp dụng những can thiệp về kỹ thuật trong các nhà chung cư như làm thêm các lớp cách nhiệt cho tầng áp mái, sửa chữa chống thấm, dột, cải tạo công trình phụ, bổ sung những thiết bị mới như thang máy, ống thu rác, thang phòng cháy, chữa cháy, thay vật liệu ốp lát bề mặt...

Canada cũng có những khu chung cư cũ cải tạo thành công, ví dụ như khu nhà ở tại Regent Park, Toronto. Cơ cấu quy hoạch vẫn giữ với hạt nhân trung tâm là khu công viên cây xanh, mở rộng đường giao thông, tăng diện tích không gian sinh họạt và giao tiếp cộng đồng, tăng diện tích cây xanh cải thiện điều kiện vệ sinh môi trường.

Tuy nhiên, việc cải tạo, phục hồi nhà ở tại Canada đã làm cho tiền thuê nhà trung bình tăng 51,1%, người thuê nhà ra đi vì sự lộn xộn diễn ra trong quá trình cải tạo, vì tiền thuê nhà cao. Hậu quả của việc cải thiện ở thành phố Montreal là người thu nhập thấp bị gạt bỏ và đẩy dần ra ngoại ô.

Tại Trung Quốc, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không chỉ là một quá trình thay thế cái hư hỏng, mà còn là quá trình đổi mới đô thị. Trước đây, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được chính quyền thực hiện bằng biện pháp cưỡng chế. Người dân chỉ được thông báo về việc di dời với mức giá đền bù không tương xứng và không được quyền thương thảo.

 

Cải tạo chung cư cũ là vấn đề quan trọng đối với quá trình chỉnh trang, tái thiết đô thị.

 

Điều này dẫn tới tình trạng bức xúc trong dân và gây ra nhiều hệ lụy khác, như phá vỡ mối gắn kết và văn hóa cộng đồng trong các khu chung cư cũ. Nay, Trung Quốc khuyến khích nguồn vốn xã hội tham gia công khai lợi ích của người dân khi cải tạo chung cư cũ để có được sự đồng thuận cao nhất; chú ý đến vấn đề tham vấn và sự hài lòng, đồng thuận của cộng đồng trong quá trình cải tạo chung cư cũ

 

 

Thành Luân

Nguồn:

https://kinhtedothi.vn/xay-dung-cai-tao-chung-cu-cu-va-kinh-nghiem-cua-cac-nuoc.html