CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ

“Dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra, dân thụ hưởng.”
Truy tìm 'rào cản' công cuộc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ tại Hà Nội - Bài 2: Hà Nội đã nỗ lực thế nào trong 30 năm?
20/10/2023

Hà Nội đã quyết định “phải thoát được vòng luẩn quẩn trong lợi ích cải tạo chung cư cũ". Tuy nhiên, gần 30 năm nay việc cải tạo chung cư cũ (CCC) vẫn trong vòng luẩn quẩn lợi ích, không thoát ra được.

 

Nhiều chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội đã xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng rất lớn đến đời sống sinh hoạt của người dân.

 

5 năm hai lần thành lập Ban Chỉ đạo

Từ năm 2003, UBND TP Hà Nội đã bắt đầu giao nhiệm vụ cho các nhà đầu tư phối hợp với các quận thực hiện công tác điều tra xã hội học, xây dựng nhiệm vụ thiết kế, quy hoạch tại 26 khu CC tập trung và 67 nhà CC độc lập. Sau nhiều cuộc hội thảo, hầu hết các chuyên gia đều đồng tình vấn đề then chốt là “phải thoát được vòng luẩn quẩn trong lợi ích cải tạo CCC”. Việc nâng tầng hay hạ tầng các dự án tái thiết CCC vì thế được bàn luận ở nhiều góc độ.

Năm 2015, Chính phủ đã ban hành nghị định xác định rõ trách nhiệm của các chủ sở hữu nhà CC trong việc cải tạo lại nơi ở của mình, đồng thời cơ bản tháo gỡ những bất cập, tồn tại trong thực tế cải tạo, xây dựng lại các nhà CCC độc lập. Mặc dù vậy vẫn còn một số nội dung chưa phù hợp với thực tế tại Hà Nội, đặc biệt là khi cải tạo, xây dựng lại toàn khu CCC. Chính vì vậy, Sở Xây dựng Hà Nội đã đề xuất 6 cơ chế chính sách khung trên cơ sở quy định của Nghị định 101/2015 gồm bổ sung tiêu chí lựa chọn nhà CCC đưa vào kế hoạch; cơ chế về quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà CC; về lựa chọn chủ đầu tư; chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư; cơ chế tài chính cho dự án và phân cấp thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà CCC.

Sau hơn 10 năm thực hiện chủ trương cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, đến năm 2017 thành phố mới hoàn thành việc cải tạo 14/1.500 nhà chung cư cho dù hàng loạt ý tưởng, cơ chế đặc thù đã được đề xuất và thí điểm áp dụng.

Ngày 14/4/2017 Căn cứ vào các quy định của pháp luật và xét đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội tại Tờ trình số 52/TTr-SXD ngày 27/3/2017 ông Nguyễn Đức Chung (lúc đó là Chủ tịch UBND TP Hà Nội) đã ký Quyết định số 2267/QĐ-UBND ngày 14/4/2017 Thành lập Ban Chỉ đạo TP về cải tạo, xây dựng lại các nhà CCC trên địa bàn TP Hà Nội.

Theo QĐ này, Trưởng ban Chỉ đạo là ông Nguyễn Đức Chung và ông Nguyễn Thế Hùng - Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội làm Phó Trưởng ban thường trực cùng 11 Ủy viên gồm các lãnh đạo Sở Ban ngành của TP Hà Nội.

Sau 5 năm thành lập Ban Chỉ đạo, ngày 15/4/2021, UBND Tp Hà Nội có Thông báo số 287/TB-UBND thông báo Kết luận của Tập thể UBND TP tại cuộc họp xem xét về nội dung "Đề án nghiên cứu, xây dựng khung cơ chế chính sách cải tạo, xây dựng lại CCC trên địa bàn Tp Hà Nội”.

Trong thông báo này đã chỉ rõ, nội dung Đề án là nội dung khó khăn, phức tạp cũng là nhiệm vụ trọng tâm của Tp. Mặc dù Sở Xây dựng đã hoàn thiện báo cáo Đề án tuy nhiên, Tập thể UBND Tp thống nhất vẫn tiếp tục giao Sở Xây dựng tiếp thu góp ý của các đồng chí Phó Chủ tịch UBND Tp và các đơn vị liên quan (ý kiến tại cuộc họp hoặc góp ý trực tiếp vào bản dự thảo Đề án gửi Sở Xây dựng), hoàn thiện Đề án, Dự thảo Tờ trình của Ban cán sự Đảng UBND Tp trình báo cáo Thường trực Thành ủy, Ban thường vụ Thảnh ủy trước ngày 16/4/2021.

Trong đó nêu khái quát sự cần thiết, hiện trạng, khó khăn vướng mắc, quan điểm, mục tiêu, phương hướng, giải pháp và những kiến nghị nội dung xin ý kiến cụ thể, phối hợp với Văn phòng UBND Tp gửi xin ý kiến các đồng chí thành viên Ban cán sự Đảng UBND Tp trực tiếp vào Đề án hoàn thiện.

Đến ngày 20/4/2021 Thành ủy Hà Nội lại ra Quyết định số 947 - QĐ/TU Thành lập Ban Chỉ đạo cải tạo CCC trên địa bàn Tp. Theo Quyết định này thì ông Chu Ngọc Anh (Chủ tịch UBND Tp Hà Nội của thời điểm đó) là Trưởng Ban Chỉ đạo. Lần này, Ban Chỉ đạo có nhiệm vụ chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc cải tạo CCC trên địa bàn Tp Hà Nội.

Sau gần 3 tháng Thành lập Ban Chỉ đạo, ngày 22/7/2021, UBND Tp Hà Nội có Kế hoạch số 171/KH-UBND về việc “khắc phục tồn tại, hạn chế trong công tác thực hiện Cải tạo, xây dựng lại CCC trên địa bàn Tp được chỉ ra sau Hội nghị kiểm điểm năm 2020 theo tinh thần Nghị quyết Trung ương 4 (khóa XI, XII) và thúc đẩy giai đoạn 2021 – 2025”.

Kế hoạch này thể hiện, theo kết quả rà soát, thống kê tại thời điểm năm 2020, trên địa bàn Tp có khoảng 1.579 CCC (bao gồm khoảng 1.273 nhà thuộc 76 khu CC và khoảng 306 CCC độc lập, đơn lẻ) chủ yếu được xây dựng từ những năm 1960 đến 1994 (một số ít nhà xây dựng trước năm 1954) tập trung chủ yếu tại các quận nội thành và nội đô lịch sử (đang tiếp tục công tác rà soát tại các quận cập nhật vào danh mục dự kiến bổ sung thêm khoảng 200 - 300 nhà).

Hiện trạng quản lý, sử dụng phức tạp, đan xen trách nhiệm, quyền sử dụng giữa tư nhân, tổ chức, Nhà nước; một số khu có xen kẽ các công trình nhà ở thấp tầng, trụ sở cơ quan, văn phòng, dịch vụ thương mại, hạ tầng xã hội (trường học, cơ sở y tế, ...) diện tích căn hộ CCC nhỏ <30 m2, 30 - 50 m2/căn; quá tải số người, không đảm bảo tiêu chuẩn sử dụng; nhiều hộ dân tự sửa chữa, cơi nới, lấn chiếm không gian chung, đồng thời do không được duy tu bảo trì thường xuyên, công trình và hệ thống hạ tầng hư hại, xuống cấp, nguy hiểm kỹ thuật kết cấu công trình và an toàn cho người dân.

 

Hàng loạt văn bản được UBND TP Hà Nội ban hành nhưng đến nay mới chỉ thực hiện được 1% việc xây dựng, cải tạo CCC.

 

Hàng loạt văn bản được đưa ra

Sau khi đưa ra 9 nhiệm vụ, giải pháp cụ thể dựa trên "Đề án cải tạo, xây dựng CCC trên địa bàn Tp Hà Nội”, ngày 18/12/2021 UBND TP Hà Nội có Quyết định số 5289/QĐ-UBND về việc ban hành "Đề án cải tạo, xây dựng lại CCC trên địa bàn Tp Hà Nội”.

Trong Đề án này thể hiện về những khó khăn và vướng mắc và được chia ra làm 6 nhóm. Gồm: khó khăn, vướng mắc trong công tác rà soát, kiểm định chất lượng và lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại CCC; khó khăn, vướng mắc trong công tác lập quy hoạch; khó khăn, vướng mắc trong công tác lựa chọn chủ đầu tư dự án; khó khăn, vướng mắc trong công tác GPMB và bồi thường, hỗ trợ tái định cư; khó khăn vướng mắc về việc tạo lập quỹ nhà tạm cư (nhà ở tạm thời) và khó khăn vướng mắc về ưu đãi đầu tư.

Đến ngày 31/12/2021, UBND Tp Hà Nội ban hành Kế hoạch số 335/KH-UBND về việc cải tạo, xây dựng lại CCC trên địa bàn Tp Hà Nội - Đợt 1

Mục đích của kế hoạch này được xác định về việc danh mục, địa điểm nhà CC, khu CC cần thực hiện cải tạo, xây dựng lại; thời gian phá dỡ nhà CC và các công trình khác (nếu có) quy định tại khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 5 và điểm b khoản 2, khoản 3 Điều 5 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP; dự kiến các nguồn vốn huy động thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà CC, khu CC (kể cả nhà CC thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều 6 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP);

Thứ hai, tạo lập quỹ nhà ở tạm thời để bố trí cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà CC theo quy định tại Điều 23 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

Thứ ba, triển khai cải tạo xây dựng lại các khu CCC trên địa bàn Tp nhằm cải thiện chất lượng về nhu cầu ở cho người dân và cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị gắn với phát triển kinh tế đô thị phục vụ lợi ích công cộng, cộng đồng dân cư.

Cuối cùng, phân công trách nhiệm cho các Sở, ngành, UBND các cấp và các cơ quan có liên quan trong việc triển khai thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà CC.

Đến ngày 27/4/2022, UBND TP Hà Nội có Quyết định số 1437/QĐ-UBND về việc thành lập Hội đồng thẩm định, đánh giá công tác kiểm định các CCC trên địa bàn Tp Hà Nội.

Theo đó, ông Mạc Đình Minh – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội làm Chủ tịch Hội đồng. Hội đồng có 5 nhiệm vụ chính, đó là xây dựng và ban hành Quy chế hoạt động của Hội đồng; Tổ chức các hoạt động theo Quy chế được phê duyệt; Chịu trách nhiệm trước UBND Tp về kết quả thẩm định, đánh giá công tác kiểm định các CCC trên địa bàn Tp;

Thứ hai, Hội đồng tiến hành xây dựng Bộ Tiêu chí đánh giá kết quả kiểm định chất lượng hiện trạng các CCC, báo cáo UBND Tp xem xét, quyết định;

Thứ ba là rà soát, đánh giá sự phù hợp kết quả kiểm định của các nhà CCC (đã thực hiện) so với thực tế hiện trạng và quy định hiện hành;

Thứ tư, rà soát danh mục các CCC chưa có trong danh mục hoặc đã có nhưng thông tin chưa chính xác hoặc chưa đúng đối tượng theo đề nghị UBND các quận, huyện; tổ chức xem xét, đánh giá và tham mưu cho UBND Tp phê duyệt bổ sung, điều chỉnh danh mục (nếu có);

Cuối cùng, tổ chức thẩm định, đánh giá kết quả kiểm định của các đơn vị theo quy định tại Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật có liên quan, trước khi kết luận kiểm định được ban hành theo quy định.

 

Việc triển khai cải tạo, xây dựng lại các CCC là vấn đề rất lớn, rất khó trong lĩnh vực quản lý đô thị của Hà Nội.

 

Đến ngày 6/9/2023, UBND Tp Hà Nội tiếp tục ra Thông báo số 779/TB-UBND thông báo kết luận của UBND Thành phố đối với dự thảo Tờ trình của UBND Thành phố báo cáo HĐND Thành phố về sửa đổi khoản 2, Điều 10 Nghị quyết số 17/2013/NQ-HĐND ngày 23/7/2013 của HĐND Thành phố (về một số biện pháp cải tạo, xây dựng tại các khu CCC, nhà cũ xuống cấp; cải tạo, phục hồi nhà cổ, biệt thự cũ và các công trình kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố).

Sau khi nghe báo cáo của Sở Xây dựng tại Tờ trình số 218/TTr-SXD(QLN) ngày 21/8/2023, UBND Tp thống nhất kết luận chỉ đạo giao Sở Xây dựng trên cơ sở rà soát, bổ sung, làm rõ 3 nội dung.

Thứ nhất, rà soát nội dung các quy định có liên quan của Luật Thủ đô ngày 21/11/2012; các Nghị quyết của HĐND Thành phố: số 18/2008/NQ-HĐND ngày 10/12/2008, số 17/2013/NQ-HĐND ngày 23/7/2013, số 24/2013/NQ-HĐND ngày 04/12/2013... Trên cơ sở đó, đề xuất việc sửa đổi khoản 2, Điều 10 Nghị quyết 17/2013/NQ-HĐND ngày 23/7/2013, đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của các quy định đã ban hành.

Thứ hai, hoàn chỉnh nội dung Tờ trình ngắn gọn, xác định rõ nội dung phân tích, đề xuất sửa đổi khoản 2, Điều 10 Nghị quyết số 17/2013/NQ-HĐND ngày 23/7/2013 kèm theo báo cáo, phụ lục đầy đủ đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 17/2013/NQ-HĐND ngày 23/7/2013, công tác tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết số 17/2013/NQ-HĐND ngày 23/7/2013...

Thứ ba, thẩm quyền quyết định danh mục cải tạo, phục hồi, phá dỡ đối với công trình nhà cổ, biệt thự cũ và các công trình kiến trúc xây dựng trước năm 1954 (theo quy định của pháp luật, thực tiễn triển khai; sự cần thiết kế thừa các quy định đã ban hành và đề xuất điều chỉnh biện pháp thực hiện cho phù hợp với tình hình thực tiễn...).

 

Kết quả vẫn thấp

Hiện nay, Hà Nội có hơn 1.500 CCC, hầu hết các CCC đã hết niên hạn sử dụng, bị xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sụp đổ và không đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của người dân nhưng chính quyền thành phố vẫn chưa thể đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng do gặp nhiều vướng mắc.

Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (Nghị định 69) về cải tạo, xây dựng lại nhà CC, quy định rõ nhà CC thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, hoặc xây dựng công trình khác và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà CC.

Nghị định 69 nêu rõ, trường hợp công trình xây dựng không thuộc sở hữu Nhà nước, thì phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án từng khu vực, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong sổ đỏ. Phần diện tích ngoài diện tích ghi trong sổ đỏ thì giải quyết theo pháp luật đất đai.

Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số K được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên.

Đối với các chủ sở hữu tầng 1 mà có dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định 69 có hiệu lực thi hành và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này, nếu các chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh. Giá bán phần diện tích này được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1 m2 sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định; giá thuê diện tích kinh doanh, dịch vụ do các bên thỏa thuận.

Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số K quy định, thì các bên ký hợp đồng mua bán, hoặc thuê mua nhà ở tái định cư và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này. Nếu chủ sở hữu không mua, thuê mua thì không được bố trí tái định cư và được thanh toán bằng tiền đối với toàn bộ giá trị được bồi thường theo quy định. Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư nhỏ hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số K thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch.

Đối với phần diện tích nhà sử dụng chung tại nhà CC thì áp dụng hệ số K = 1. Trường hợp diện tích sử dụng chung thuộc sở hữu Nhà nước thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà hiện có nhân giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân tỉ lệ chất lượng còn lại của nhà hiện có.

Trường hợp chủ sở hữu căn hộ CC không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì được bố trí tái định cư theo cơ chế quy định.

Về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước, Nghị định 69 quy định: Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ có diện tích theo thiết kế được duyệt, nhưng không thấp hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ, trừ trường hợp không có nhu cầu thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở được áp dụng như đối với giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước. Nếu Nhà nước bán căn hộ này thì người đang thuê được mua theo quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Thời gian qua, TP đã tiến hành kiểm định được 401 CC; Thực hiện việc di dời người dân ra khỏi các CC nguy hiểm cấp độ D. Hà Nội cũng đã hoàn thành xây mới và đưa vào sử dụng đối với 18 CCC, 14 dự án đang được triển khai. TP đã giao 19 nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để thực hiện cải tạo, xây dựng lại 30 khu CC, đồng thời có nhiều biện pháp để ưu đãi, kêu gọi nhà đầu tư tham gia cải tạo CCC. Tuy nhiên, kết quả trên vẫn còn thấp so với mục tiêu đặt ra.

 

Xuân Trường

Nguồn:

https://baophapluat.vn/bds/truy-tim-rao-can-cong-cuoc-cai-tao-xay-dung-moi-chung-cu-cu-tai-ha-noi-bai-2-ha-noi-da-no-luc-the-nao-trong-30-nam-post489623.html