CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ

Hội thảo đề tài NCKH cấp Bộ

 

MÔ HÌNH CỘNG ĐỒNG HỘ DÂN TỔ CHỨC LIÊN KẾT CẢI TẠO XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ
NGÀY 25/8/2022 TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

 

1. Ý nghĩa khoa học thực tiễn:
Chung cư cũ là yếu tố tác động nhiều đến phát triển KT-XH nhất là đô thị hóa, an sinh xã hội và chất lượng sống. Từ những năm 1994 Nhà nước đã rất quan tâm đến định hướng, xây dựng cơ chế chính sách để giải quyết tồn tại nhưng kết quả chưa được như kế hoạch và mong muốn của cộng đồng. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng cả nước có hơn 2500 chung cư, trong đó có 25% thuộc diện hư hỏng, xuống cấp, nguy hiểm nhưng 10 năm qua mới chỉ cải tạo được 3%.
Hà Nội là đô thị có nhiều chung cư cũ nhất với khoảng 1579 nhà với diện tích hơn 1,8 triệu m2 sàn nơi cư trú của hơn 20 vạn người (hiện đang điều tra để bổ sung), song đến nay mới chỉ cải tạo xây dựng lại khoảng 1,2%. Thời gian qua để giải quyết tồn tại Hà Nội đã có nhiều văn bản pháp lý (của Chính phủ, UBNN, HĐND) một số NCKH và gần đây tháng 2/2021 đac có quyết định 5889/QĐ-UBND ban hành đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Tồn tại rõ nhất hiện nay là nhận diện đồng bộ thực trạng, công tác QH, GPMB, bố trí tái định cư, tạm cư, đền bù, lựa chọn mô hình đầu tư. Trong bối cảnh này, đề tài nghiên cứu có tính khoa học và thực tiễn cao. Mô hình cộng đồng hộ dân liên kết không chỉ kế thừa bài học kinh nghiệm nước ngoài, mà còn cụ thể hóa các định hướng từ cơ chế chính sách hiện hành (gần đây Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ có yêu cầu hoàn thiện mô hình xã hội hóa).

2. Nội dung nghiên cứu đề xuất: Xin nếu một số vấn đề
a. Áp dụng thí điểm với Hà Nội:
Đây là lựa chọn hợp lý vì Hà Nội có số lượng chung cư cũ lớn (chiếm hơn 60% của cả nước) đa dạng về sở hữu căn hộ, đã áp dụng thí điểm một số mô hình (từ 1995) và đang triển khai đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đây là bối cảnh thuận lợi, song cũng nên xem xét thêm đối tượng thí điểm là chung cư cũ riêng lẻ. Hà nội có 306 nhà chung cư động lập, đơn lẻ, song chủ yếu ở nội đô lịch sử nên có khó về tăng quy mô xây dựng và định hướng chủ yếu là di dời nên yếu tố hấp dẫn nguồn vốn không cao. Hà Nội có 76 khu chung cư, trong đó có 42 khu có quy mô dưới 2ha đang có thuận lợi nhất định nên đề nghị đề tài xem xét để mở rộng đối tượng áp dụng là nhà chung cư đơn lẻ, khu chung cư dưới 2 ha và có thể cả dự án thành phần trong dự án khu chung cư quy mô lớn.

b. Mô hình xã hội hóa đầu tư:
Đề tài đã nghiên cứu công phu, khoa học về mô hình XHH (đã xác định đầy đủ vài trò đầu tư của chủ sở hữu chung cư). Tuy nhiên cũng nên phân tích kỹ hơn các phương án (chủ đầu tư góp vốn toàn bộ, góp một phần vốn với nhà đầu tư và nhà đầu tư góp vốn toàn bộ có sự thống nhất của các chủ sở hữu về tái định cư về đền bù GPMB và chia lợi nhuận). Trong các phương án đều cần có đề xuất vai trò, trách nhiệm của cơ quan nơi có dự án và quỹ đầu tư phát triển, vai trò của chủ sở hữu chung cư trong lựa chọn nhà đầu tư, trong tư vấn về QH chi tiết – tổng mặt bằng.
Đề tài đã có nghiên cứu, đề xuất đồng bộ về cơ chế chính sách, về mối quan hệ chủ sở hữu chung cư cũ với chủ đầu tư, quy trình tổ chức thực hiện. Các đề xuất cơ bản phù hợp với các cơ sở pháp lý hiện hành, song rất cần kiến nghị UBND Hà Nội thể chế hóa và cho áp dụng thí điểm (đề tài có báo cáo TP và đề xuất).

c. Về hệ số đền vù (K):
Việc xác định hệ số đền bù (K) thống nhất không vượt quá 2 lần do UBND Thành phố quyết, song cần cụ thể cho từng vị trí trên cơ sở sát giá thị trường, Đối với mô hình xã hội hóa cần quan tâm: đặc thù khi thực hiện bán nhà theo Nghị định 61/CP (vị trí tầng nhà, phần chia giá dất, quy mô KGCCC được hưởng thụ) và bối cảnh đang sửa Luật Đất đai (bỏ khung giá đất, quyền sử dụng là tài sản, không xã định thời hạn sử hữu nhà chung cư mới). Để thực hiện cần xác định của chủ sở hữu chung cư (thông qua ban đại diện) có vai trò quyết định.
Trên đây là một số ý kiến bước đầu mong tham khảo.
Hà Nội, tháng 8 năm 2022

 

Tác giả:

TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch hội QHPTĐT Việt Nam.