CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ

Hầu hết các hộ dân ở chung cư 440 Trần Hưng Đạo (phường 11, quận 5, TP.HCM) ủng hộ chủ trương di dời do tòa nhà xuống cấp trầm trọng, nhưng vẫn băn khoăn vì đến lúc rời đi vẫn chưa có phương án đền bù.

 

Chung cư 440 Trần Hưng Đạo đã xuống cấp trầm trọng - Ảnh: Đ.T.

 

Chính quyền cũng đang "kẹt" ở khâu lập phương án bồi thường và chưa đưa ra được giá bồi thường cụ thể cho các hộ dân ở đây, khiến việc di dời rất khó khăn dù chính quyền đã nhiều lần vận động.

 

Di dời nhưng chưa có phương án bồi thường?

Ông Nguyễn Xuân Trung - phó chủ tịch UBND quận 5 - cho hay quận đã trình hai phương án bồi thường cho người dân nhưng chưa được TP hướng dẫn. Theo ông Trung, hiện chưa có quy định cụ thể về sử dụng vốn ngân sách để di dời, tháo dỡ chung cư cũ và thu hồi đất trong trường hợp không xây dựng lại chung cư mới trên nền đất chung cư cũ.

"Khi được TP hướng dẫn thì quận 5 sẽ phê duyệt phương án bồi thường cho người dân. Khi người dân đồng ý với phương án giá bồi thường, Nhà nước mới có phương án xử lý đối với phần đất thu hồi…", ông Trung nói.

Câu chuyện ở chung cư 440 Trần Hưng Đạo là điển hình của những vướng mắc khi TP.HCM thực hiện chủ trương di dời, cải tạo, xây dựng mới chung cư. Đến hết năm 2021, TP.HCM có 474 chung cư cũ, với 573 lô xây trước năm 1975, trong đó 14 chung cư cấp D cần tháo dỡ khẩn cấp.

Cùng với chung cư 440 Trần Hưng Đạo, TP còn 6 dự án gặp vướng mắc khi không gọi được nhà đầu tư, không thể xây chung cư ở vị trí cũ. 

UBND TP đã kiến nghị Bộ Xây dựng có ý kiến xử lý theo hướng Nhà nước tổ chức di dời, bố trí tái định cư cho người dân ở các địa điểm khác bằng nguồn vốn đầu tư công, sau đó đấu giá khu đất để thu hồi vốn.

 

Để người dân có nhiều lựa chọn

Trong khi đó, các chuyên gia cho rằng Nhà nước cần thay đổi căn cơ cách làm, để việc di dời, xây dựng mới chung cư cũ có "lối ra".

TS Phạm Thái Sơn - giảng viên Chương trình thạc sĩ phát triển đô thị bền vững (Đại học Việt Đức) - cho rằng thay vì chỉ có phương án Nhà nước thu hồi bằng vốn ngân sách, hoặc phương án kêu gọi chủ đầu tư, cần có nhiều phương án để dân lựa chọn.

Theo ông Sơn, cần tách bạch các bước làm việc và xác định vai trò của Nhà nước cũng như cách thức triển khai cụ thể của từng bước. Giai đoạn đầu tư, Nhà nước cần thực hiện đúng quy định, di dời ngay người dân ra khỏi chung cư xuống cấp nghiêm trọng, cần tháo dỡ khẩn cấp.

Ở các bước làm việc tiếp theo, có thể có nhiều phương án xử lý khu đất, nhưng cần tôn trọng nguyên tắc để người dân tham gia quyết định quyền lợi của mình, và Nhà nước chỉ tham gia với vai trò điều tiết phù hợp.

Chính quyền có thể cùng thảo luận với người dân, đưa ra một số phương án để người dân thống nhất lựa chọn như: Nhà nước bỏ tiền ra mua lại với giá đền bù cụ thể; người dân cùng đồng thuận cơ chế và thống nhất thuê đơn vị bán đấu giá và chia theo tỉ lệ sở hữu; người dân thỏa thuận đóng cổ phần theo tỉ lệ với chủ đầu tư để góp vốn phát triển dự án, xây dựng công trình…

“Vai trò của Nhà nước lúc này là tạo lập khung pháp lý, cơ chế và hướng dẫn để người dân có thể đạt được sự đồng thuận, tham gia điều phối và điều tiết thảo luận giữa các bên, xác định ngưỡng đồng thuận. Trong đó, ngưỡng đồng thuận (tỉ lệ bao nhiêu đồng thuận phương án được thực hiện) rất quan trọng, nếu chờ vào sự đồng thuận 100% sẽ khó thực hiện.”-TS Phạm Thái Sơn.

Như trường hợp chung cư 440 Trần Hưng Đạo, chính quyền quận 5 cần sớm ban hành quyết định di dời các hộ dân khi công trình đã xuống cấp nghiêm trọng. Dù đồng ý hay chưa đồng ý với phương án phát triển khu đất sau này, người dân vẫn cần kịp thời ra khỏi khu vực nguy hiểm.

Theo quy định hiện hành, với những chung cư không còn an toàn, nếu hộ dân không di dời sẽ bị cưỡng chế thi hành để đảm bảo an toàn tính mạng cho họ.

Riêng phương án xử lý khu đất sau khi di dời, về mặt quản lý nhà nước, chính quyền có thể tính toán việc chuyển đổi quy hoạch và mục đích sử dụng đất để tăng giá trị sử dụng cho khu đất, góp phần nhanh chóng thu hút nhà đầu tư.

Cùng với đó, người dân cần được lựa chọn các phương án như đã nêu ở trên, với sự đồng thuận cao của tất cả chủ sở hữu chung cư cũ hiện tại. Trường hợp người dân thống nhất thuê đơn vị bán đấu giá đất, sau khi đấu giá, trừ các chi phí tháo dỡ, tổ chức đấu giá, chi phí chuyên môn…, số tiền còn lại sẽ được chia cho các hộ dân theo tỉ lệ sở hữu.

"Xuyên suốt quá trình, người dân có thể thuê luật sư, chuyên gia tư vấn để đại diện quyền lợi của mình tham gia thảo luận và tư vấn các thủ tục cần thiết", ông Sơn nói.

 

Tiến Long

Nguồn:

https://tuoitre.vn/sao-khong-de-dan-chung-cu-440-tran-hung-dao-tu-ban-dau-gia-20230109194347536.htm