CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ

Cải tạo chung cư cũ (CCC) là vấn đề cấp thiết, được thành phố Hà Nội đặt ra nhiều năm qua, nhưng tiến độ thực hiện rất chậm do vướng mắc liên quan đến quy định pháp luật, quy hoạch, đất đai… Với quyết tâm cải thiện chỗ ở cho người dân, tái thiết đô thị, thành phố Hà Nội đang tập trung đưa ra chính sách, giải pháp đột phá nhằm giải quyết những vướng mắc đã tồn tại nhiều năm nay trong lĩnh vực này. 

 

Một trong những chung cư cũ xuống cấp, hư hỏng.

 

Tại TP Hà Nội có khoảng 1.800 CCC, chiếm hơn 60% tổng số CCC cả nước, phần lớn được xây dựng từ năm 1960 đến 1992, cá biệt có một số nhà xây dựng trước năm 1954. Hầu hết các CCC đã hết niên hạn sử dụng, bị xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sụp đổ và không đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của người dân. Thành phố đã kiểm định chất lượng 401 CCC, trong đó xác định 245 nhà cấp C, tám nhà cấp D cần di dời người dân để cải tạo, xây dựng lại, nhưng đến nay mới có hai tòa nhà trong số tám tòa nhà cấp D, đã hoàn thành cải tạo, đưa vào sử dụng là C1 Thành Công và B6 Giảng Võ. 

 

Tiến độ cải tạo chậm trễ 

Nhà C8 Giảng Võ, phường Giảng Võ, quận Ba Đình, được xây dựng từ hơn 40 năm trước, đã xuống cấp nghiêm trọng từ nhiều năm nay. Đặc biệt, đơn nguyên số 3 được cơ quan chức năng kiểm định, đánh giá nguy hiểm cấp độ D, phải gia cố tạm thời bằng khung thép để tránh nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người dân. UBND phường Giảng Võ đã nhiều lần vận động người dân khu nhà di dời đến nơi tạm cư và đặt biển cảnh báo nhà nguy hiểm, có nguy cơ đổ sập, nhưng vẫn còn gần hai chục hộ dân bám trụ ở đây. 

Cũng tại quận Ba Đình, nhà G6A, phường Thành Công, bị xuống cấp nghiêm trọng và được kiểm định, đánh giá cấp độ D. Bằng mắt thường có thể dễ dàng nhìn thấy khe hở hình chữ V giữa hai tòa nhà ngày càng lớn do hai đơn nguyên bị lún, nghiêng sang hai phía, nhưng người dân vẫn tiếp tục sinh sống. Đại diện UBND phường Thành Công cho biết, ngoài nhà G6A, trên địa bàn phường có 14 trên tổng số 87 CCC cao từ 2 đến 5 tầng có dấu hiệu nguy hiểm, cần được cải tạo sớm. 

Từ năm 1998, thành phố Hà Nội đã đặt ra vấn đề cải tạo CCC và lựa chọn ba khu tập thể cũ làm thí điểm, gồm: Kim Liên, Văn Chương và Nguyễn Công Trứ. Tại khu Nguyễn Công Trứ, gồm 14 tòa nhà, với hơn 1.290 hộ dân, năm 2002, UBND thành phố giao Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội lập dự án cải tạo thí điểm. Tuy nhiên, do dự án có quy mô lớn, phức tạp, đa dạng đối tượng sở hữu nhà, cho nên chủ đầu tư phải mất sáu năm mới hoàn thành điều tra xã hội học, lập đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và công khai, lấy ý kiến người dân. Đến năm 2009, UBND thành phố Hà Nội phê duyệt dự án, nhưng đến nay mới chỉ có duy nhất tòa nhà N3 (được xây dựng trên nền nhà A1, A2 cũ)  hoàn thành xây dựng, đưa vào sử dụng. 

Theo báo cáo của UBND thành phố Hà Nội, trong giai đoạn từ năm 2005 đến 2014, thực hiện theo các quy định của Luật Nhà ở năm 2005, thành phố có nhiều chính sách ưu đãi đối với các dự án cải tạo CCC. Đặc biệt thời điểm này, khu vực nội đô chưa bị khống chế về tầng cao, số dân…, vì vậy có 19 dự án được triển khai, đưa vào sử dụng và 14 dự án khác đang triển khai. 

Từ năm 2015, sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực, nhiều ưu đãi không còn, cộng với những quy định khống chế về tầng cao, số dân theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, Hà Nội không có thêm dự án cải tạo CCC được thực hiện.

 

Cần đột phá về cơ chế, chính sách

Khó khăn, vướng mắc chính trong cải tạo CCC liên quan đến kiểm định, lập, phê duyệt quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, chính sách tạm cư, ưu đãi đầu tư và đặc biệt liên quan đến giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ tái định cư. Người dân luôn muốn được tái định cư tại chỗ, có được hệ số đền bù cao, trong khi doanh nghiệp phải cân đối trên cơ sở các điều kiện để bảo đảm có lợi nhuận. Còn các cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương phải cân nhắc để bảo đảm thực hiện đúng các chính sách về quy hoạch, đất đai và hài hòa quyền lợi của cộng đồng dân cư. Chủ tịch UBND phường Thành Công (quận Ba Đình) Ngô Ngọc Lâm chia sẻ, việc lấy ý kiến đồng thuận của người dân rất khó khăn và mất nhiều thời gian. Người dân dù đồng thuận cải tạo CCC, nhưng lại đưa ra yêu cầu hệ số đền bù căn hộ rất cao, thường gấp 2 đến 3 lần diện tích căn hộ cũ. Không ít trường hợp người dân, nhất là ở tầng 1 có diện tích kinh doanh “mặc cả” giá đền bù với chủ đầu tư, nhưng khi chủ đầu tư đồng ý lại đẩy giá lên cao hơn.
 
Từ thực tiễn nêu trên, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69 về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, có hiệu lực từ 1/9/2021, với nhiều quy định mới trong cải tạo CCC. Nghị định phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho UBND cấp tỉnh, từ trách nhiệm chỉ đạo đến bố trí ngân sách, quản lý đất, cưỡng chế thu hồi đất, cưỡng chế di dời và được quyền ban hành các cơ chế, chính sách cụ thể phù hợp với địa phương. Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số bồi thường tái định cư tại chỗ từ một đến hai lần diện tích sử dụng căn hộ cũ (k= 1-2) ghi trong Giấy chứng nhận hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận. Về cơ chế đất đai, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại CCC được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án, diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh, dịch vụ, thương mại, công cộng và diện tích xây dựng các công trình hạ tầng trong ranh giới CCC. Chủ đầu tư thực hiện dự án được lựa chọn khi có ít nhất 70% số chủ sở hữu căn hộ tham gia biểu quyết và tối thiểu 75% số các chủ sở hữu căn hộ tham gia đồng ý. 

Ngay sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 69, UBND thành phố Hà Nội đã cập nhật kịp thời các nội dung vào Đề án cải tạo, xây dựng lại CCC và cơ bản tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trước đây, tạo thuận lợi cho cải tạo CCC trong thời gian tới.

 

Ngọc Thanh

Nguồn:

https://nhandan.vn/mo-huong-moi-trong-cai-tao-chung-cu-cu-post667942.html