CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ

Hàng loạt dự án xây dựng mới chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh dù chưa hay đã giải phóng xong mặt bằng, đều gặp vướng mắc về pháp lý. Thậm chí có những dự án “nằm im” gần 20 năm vẫn chưa biết ngày nào sẽ được khởi công xây dựng, khiến người dân, doanh nghiệp bức xúc. Nguyên nhân đã được chỉ rõ, việc tìm ra giải pháp để triển khai là trách nhiệm của các cơ quan công quyền thành phố.

 

Chung cư 350 Hoàng Văn Thụ, quận Tân Bình, đã 13 năm chưa xong thủ tục giao đất.

 

Nhà đầu tư nản lòng

Ông Nguyễn Bảo Tùng, Giám đốc pháp lý và phát triển dự án Công ty cổ phần Đức Khải Tân Bình cho biết, công ty là chủ đầu tư dự án xây dựng mới chung cư cũ 350 Hoàng Văn Thụ (quận Tân Bình). Từ năm 2016, công ty đã bồi thường để di dời 137 hộ dân, bố trí tạm cư cho 20 hộ dân. Tiếp đó, công ty đã hoàn tất các thủ tục như: Thủ tục chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư; hoàn tất tháo dỡ công trình cũ, chuẩn bị mặt bằng; đầu tư hạ tầng, nâng cấp giao thông kết nối khu vực; phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng, thẩm định thiết kế thi công; thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy, bố trí, chi trả chi phí tiền tạm cư cho người dân...

Nhưng đến nay, sau 13 năm với hàng trăm cuộc họp, viết hàng chục đơn cầu cứu khắp nơi, doanh nghiệp vẫn chưa được thành phố giao đất để thực hiện dự án mà không biết lý do, không biết lỗi của doanh nghiệp là gì. “Dự án không thể triển khai khiến doanh nghiệp khó khăn, người dân bất bình vì phải tạm cư hơn 7 năm mà chưa biết khi nào được nhận nhà tái định cư”.

Tương tự, dự án khu chung cư Cô Giang (số 100 Cô Giang, phường Cô Giang, Quận 1) do Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt làm chủ đầu tư cũng rơi vào tình trạng tạm dừng dự án để “rà soát pháp lý”. Nguyên nhân là do dự án trước đây được Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh “chỉ định chủ đầu tư” mà không thực hiện cơ chế Hội nghị nhà chung cư trực tiếp quyết định lựa chọn nhà đầu tư hoặc thông qua “đấu thầu dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để lựa chọn nhà đầu tư”.

Đại diện Công ty Đất Việt cho biết, dự án chung cư cũ Cô Giang có 750 căn hộ bao gồm 95 căn hộ thuộc sở hữu nhà nước. Phần lớn chủ sở hữu căn hộ chung cư lựa chọn nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và tự lo tái định cư. Chỉ có 197 hộ yêu cầu tái định cư tại chỗ. Riêng chi phí bồi thường tái định cư đã khoảng 1.500 tỷ đồng.

Đến nay, chung cư mới cao 30 tầng với 1.092 căn hộ đã hoàn thành xây dựng. Đến năm 2022, chủ đầu tư đã bàn giao 197 căn hộ phục vụ tái định cư (trong đó có 11 căn hộ thuộc sở hữu nhà nước) cho người dân. Do dự án bị dừng để rà soát pháp lý nên công ty gặp rất nhiều khó khăn.

Đồng cảnh ngộ, ông Trần Vĩnh Hồng, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Soái Kình Lâm cho biết, từ năm 2002 đến nay, công ty đã bỏ ra hơn 200 tỷ đồng để chi trả tiền bồi thường nhằm di dời 125 căn hộ đã hư hỏng, xuống cấp tại chung cư cũ Soái Kình Lâm (Quận 5).

Năm 2008, dự án hoàn tất công tác bồi thường. Năm 2011, khi công trình Trung tâm thương mại và chung cư Soái Kình Lâm (thay thế chung cư cũ) đã xây dựng xong 2 tầng hầm thì phải ngừng xây dựng. Đến nay, sau 12 năm, dự án vẫn chưa được gỡ vướng về các thủ tục như: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư... để tiếp tục xây dựng.

Các chung cư khác như: 128 Hai Bà Trưng, 23 Lý Tự Trọng (Quận 1) bị vướng mắc về nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích căn hộ, hành lang, cầu thang, đất sử dụng chung; chung cư Nguyễn Kim (Quận 10) bị vướng mắc về chính sách trả góp mua căn hộ tái định cư...

 

Vì đâu nên nỗi?

Ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thừa nhận, việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ tại thành phố đang gặp rất nhiều vướng mắc. Hiện thành phố có 16 chung cư cấp D, đã hư hỏng nặng, nguy hiểm nhưng chưa thể xây mới. Công tác tháo dỡ, xây dựng mới thay thế chung cư cũ chỉ dừng lại ở việc di dời, tạm cư người dân để bảo đảm an toàn. Nguyên nhân là những quy định của pháp luật về nhà ở còn nhiều bất cập, chưa đồng bộ với quy định pháp luật khác nên khi triển khai đã gặp vướng mắc.

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư (có hiệu lực ngày 1/9/2021) đã tháo gỡ gần hết những vướng mắc trước đó về pháp lý trong cải tạo chung cư cũ. Tháng 3/2022, Bộ Xây dựng đã có tổ công tác vào làm việc với Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về vấn đề này.

Tại thời điểm đó, thành phố đặt ra khó khăn gì cũng đã được Bộ trả lời cụ thể. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, hầu hết các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố vẫn không thể thực hiện được vì cách hiểu của Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố khác nhau.

Theo ông Khởi, có hai cái vướng cơ bản mà thành phố đang gặp phải đó là cơ chế bồi thường và miễn nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp. Nghị định số 69 đã nêu rõ, cho phép chủ đầu tư và chủ sở hữu được thỏa thuận bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà. Thế nhưng, Sở Xây dựng thành phố lại loay hoay tính toán bồi thường bằng tiền thiệt hay bằng nhà thiệt. Ông Khởi cho rằng, nếu thành phố muốn doanh nghiệp trả lại nhà thì thành phố phải bồi thường chi phí mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Điều này cần quy trách nhiệm rõ ràng, cụ thể.

Còn đối với việc miễn tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp đối với các dự án cải tạo chung cư cũ, đến nay Thành phố Hồ Chí Minh vẫn chưa xác định được phạm vi đất trong dự án. Trong khi Nghị định số 69 đã quy định rõ, đất trong phạm vi dự án được xác định theo quy hoạch hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư.

Theo ông Khởi, trong quản lý điều hành không để thất thoát tài sản nhà nước nhưng cũng không để doanh nghiệp thiệt hại. Do vậy, cần có cơ chế xác định trách nhiệm sở, ngành nếu làm chậm hồ sơ cho doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Mai Phương, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho biết, Đoàn giám sát Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đã nhận được phản ánh của doanh nghiệp về những khó khăn, vướng mắc trong quá trình tham gia cùng thành phố cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Trong đó, có nhiều dự án chậm triển khai nhiều năm không phải do lỗi của doanh nghiệp mặc dù doanh nghiệp đã bỏ ra rất nhiều chi phí để bồi thường, tái định cư cho dân. Bà đề nghị Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có báo cáo phân định rõ trách nhiệm cụ thể của từng sở, ngành, địa phương trong công tác thực hiện chính sách pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo xây lại chung cư trên địa bàn thành phố.

 

Tùng Quang

Nguồn:

https://nhandan.vn/gian-nan-cai-tao-chung-cu-cu-post746622.html