CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ

Tiến độ xây dựng lại chung cư cũ tại TP HCM chậm do nhiều khó khăn, trong đó có những bất cập từ quy định pháp luật và nhà đầu tư thấy thiếu hấp dẫn

 

Ngày 25-11, Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM tổ chức hội thảo khoa học "Cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP HCM".

 

Hội thảo ghi nhận nhiều ý kiến hướng tới việc giải quyết các vấn đề về chung cư cũ

 

Xu hướng tăng số chung cư cũ xuống cấp

TS Phạm Trần Hải (Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM) thông tin trên địa bàn TP HCM có 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975. Các chung cư cũ phân bổ nhiều lần lượt ở các quận 5, 1, 3, 4. Số lượng chung cư cấp C và D có xu hướng tăng thêm, chuyển tiếp từ các chung cư cấp B và C.

Nguyên nhân của tình trạng trên là kết cấu công trình bị xuống cấp, thêm vào đó, môi trường vệ sinh ẩm thấp và tình trạng tự ý cơi nới, sửa chữa của các hộ dân. Do vậy, bên cạnh việc gấp rút tháo dỡ, di dời chung cư cấp D để bảo đảm an toàn cho người dân thì việc nâng cấp, cải tạo, sửa chữa các chung cư cũ cấp B và cấp C để hạn chế chúng trở thành D cũng quan trọng không kém.

TS Phạm Trần Hải cho rằng sự đồng thuận của người dân có ảnh hưởng mang tính quyết định đến công tác cải tạo, sửa chữa, tháo dỡ hoặc xây mới chung cư cũ.

Bổ sung thêm, ông Hoàng Việt Anh (Công ty Thiết kế Kiến trúc Phú Mỹ) nhận định có 2 vấn đề chính trong cải tạo chung cư cũ cần giải quyết. Thứ nhất, hạn chế về chỉ tiêu quy hoạch khi không muốn tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội vốn đã rất thiếu thốn và căng thẳng tại các khu vực nội đô. Thứ hai, sự không đồng thuận với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ các hộ dân chung cư cũ. Ngoài ra còn nhiều bất cập liên quan tới pháp lý trong tháo dỡ và xây mới nhà chung cư, quy định lựa chọn nhà đầu tư…

Theo ông Hoàng Việt Anh, nếu khu đất chung cư cũ không thể tăng hệ số sử dụng đất thì đồng nghĩa với việc không thể tái định cư tại chỗ do nhà đầu tư không thấy lợi nhuận từ việc phát triển dự án. Ước tính khả thi một số dự án cho thấy hệ số sử dụng đất cần tăng ít nhất 2,5-4 lần (tùy vị trí thửa đất) so với hiện trạng để có thể tái định cư tại chỗ. Chủ sở hữu có thể đổi một căn hộ mới hoặc không phải trả một khoản tiền quá khả năng.

 

Chung cư 128 Hai Bà Trưng (quận 1) đang được nhà đầu tư kiến nghị nhiều nội dung

 

Linh hoạt để thu hút đầu tư

TS Nguyễn Ngọc Hiếu (Đại học Việt Đức) nhấn mạnh cần giải pháp tốt để xây mới chung cư cũ, trong đó quan trọng là phải có vốn mồi để định giá đất và các giá trị khác. Theo vị tiến sĩ, "đồng tiền đi trước là đồng tiền khôn" cho nên hoặc doanh nghiệp, cộng đồng cư dân hoặc nhà nước bỏ kinh phí ra làm. Điều này mang lại hiệu quả và giảm rủi ro. Ngoài ra, cần nghiên cứu và đề xuất chính sách phù hợp với từng vị trí cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Từ thực tế địa phương quản lý nhiều chung cư cũ, Phó Chủ tịch UBND quận 1 Vũ Nguyễn Quang Vinh cho hay việc cải tạo chung cư trong thời gian qua gặp nhiều khó khăn do vấn đề sở hữu chung và bài toán kinh tế. "Ai làm, tiền đâu làm, mời gọi doanh nghiệp cũng không dễ" - ông Vinh dẫn hàng loạt nan đề.

Theo ông Vinh, đáp án đầu tiên mà hầu như ai cũng nghĩ tới là nâng cao chỉ tiêu quy hoạch, tạo độ nén ở khu lõi trung tâm thành phố. Tuy nhiên, thực tế không đơn giản như vậy vì không phải vị trí nào cũng nén được. Hiện nay có những chung cư thấp tầng nhưng số hộ nhiều, diện tích nhỏ xen cài trong khu dân cư cũ … Chỉ tiêu kiến trúc không cao thì khó thu hút đầu tư.

Bên cạnh đó, Nghị định 69/2021 về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũng có những vấn đề nhất định, trong đó có việc phải hoàn trả quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Việc này khiến nhà đầu tư tính toán nhiều hơn về bài toán kinh tế. Ông Vinh dẫn chứng tại chung cư 128 Hai Bà Trưng (cấp D) nhà đầu tư đang kiến nghị UBND TP nhiều nội dung, trong đó có việc xem xét bồi thường bằng tiền hay bằng nhà và bồi thường liên quan tới sở hữu nhà nước.

Phó Chủ tịch UBND quận 1 thông tin thêm thời gian tới quận 1 sẽ triển khai kiểm định lại các chung cư cũ để cải tạo, sửa chữa không để hư hỏng. Chung cư nào xuống cấp sẽ mời gọi đầu tư.

Qua công tác rà soát, kiểm định thì có 12 chung cư không cần kiểm định do đã tháo dỡ, chuyển mục đích. 462 chung cư cũ còn lại thì có 14 chung cư cấp D (nguy hiểm, hư hỏng nặng), 116 chung cư cấp C và 332 chung cư cấp B. Trong số này, thành phố đã cải tạo, sửa chữa được 199 chung cư.

Chính quyền cần làm "trọng tài"

Bà Nguyễn Bình Minh (giảng viên Khoa Đô thị học, Trường ĐH Khoa học Xã hội và Nhân văn TP HCM) cho rằng việc cải tạo chung cư cũ tại thành phố chủ yếu dựa vào nguồn vốn tư nhân bởi nguồn vốn ngân sách hạn hẹp. Tuy nhiên, thực tế là nhiều doanh nghiệp không "mặn mà" với việc đầu tư cải tạo chung cư cũ. Nguyên nhân là chi phí bỏ ra lớn, trong khi lợi ích không cao và đôi khi còn gặp phải những rủi ro.

Ngoài khó thu hút đầu tư thì còn những khó khăn khác như thiếu sự đồng thuận của người dân, thiếu quỹ đất tái định cư, các quy định còn chưa thống nhất của Nghị định 69/2021 với Luật Nhà ở năm 2014.

Theo bà Nguyễn Bình Minh, để có thể thúc đẩy công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố, chính quyền cần đóng vai trò chủ đạo thông qua các cơ chế, chính sách thu hút nguồn vốn đầu tư, hỗ trợ và bảo đảm quyền lợi cho người dân cũng như nhận làm "trọng tài" giải quyết mâu thuẫn phát sinh giữa các bên.

 

Quốc Anh

Nguồn:

https://nld.com.vn/thoi-su/tim-loi-giai-cho-chung-cu-cu-o-tp-hcm-20221125215720958.htm